Портал сметчиков

---

Олег Венгрин, можливо виберете з цієї публікаціїї щось потрібне "Школа бухгалтера № 12 (25.6.2007)
Практика
Ремонт орендованого приміщення
[spoiler]
В умовах, коли ціни за квадратний метр в Україні стрімко піднімаються, офіс простіше орендувати, ніж купити. Як водиться, стан орендованого приміщення не завжди відповідає побажанням орендаря. І навіть якщо в офісі нещодавно робився ремонт, керівництво цілком може побажати змінити антураж (наприклад, декорувати приміщення на свій смак або, приміром, замінити легковажні шпалери в блакитну квіточку строгими офісними). Як говориться, було б бажання та дозволяли б договірні умови.

Поговоримо про те, як враховуються витрати на ремонт орендованого приміщення.

Правомірність проведення ремонту орендованого приміщення

Відразу обмовимося, у статті мова йтиме про ремонт приміщення, взятого в оперативну оренду, за якої право власності не переходить до орендаря по закінченні строку оренди. Нагадаємо, що при оперативній оренді до орендаря не переходять ризики і вигоди, пов’язані з використанням отриманого в оренду активу.

Правові основи порядку проведення ремонту орендованого об’єкта регулюються главою 58 ГКУ. Так, ст. 773 ГКУ встановлено, що орендар має право змінювати стан орендованої речі тільки за згодою орендодавця. Таким чином, можливість проведення орендарем ремонту орендованого приміщення необхідно передбачити в договорі.

Відповідно до ст. 776 ГКУ, якщо в договорі не прописані інші умови проведення ремонту, то поточний ремонт об’єкта, переданого в оренду, зазвичай здійснюється орендарем, а капітальний — орендодавцем. У той же час сторони можуть передбачити в договорі оренди, що всі поліпшення в період дії договору оренди проводить орендар.

Також зазначимо, що ст. 778 ГКУ надає орендареві право вилучити поліпшення орендованого об’єкта, якщо вони можуть бути відокремлені без ушкодження поліпшеного об’єкта. Іншими словами, якщо приміщення декороване знімними деталями (наприклад, підвісними світильниками), орендар після закінчення договору оренди має право забрати їх із собою, якщо, звичайно, вони не переходять у власність орендодавця відповідно до умов договору. Якщо поліпшення приміщення проведене за згодою орендодавця, орендар має право вимагати відшкодування вартості поліпшень або зарахування їхньої вартості в рахунок плати за користування приміщенням. У той же час проведення поліпшення приміщення без згоди орендодавця позбавляє орендаря права на відшкодування їхньої вартості.

Види ремонтів

Як ми вже зазначили, ремонт може бути капітальним або поточним. В той же час чинне законодавство не дає однозначного визначення цих понять. Як правило, розходження між капітальним і поточним ремонтом визначаються в нормативних документах відповідної спеціалізації.

Що стосується ремонту будинків і споруд, відповідне значення термінів викладено в листі Держкомбуду України від 30.04.2003р. № 7/7-401.

Під поточним ремонтом мається на увазі комплекс ремонтно-будівельних робіт, що передбачає систематичну і своєчасну підтримку експлуатаційних якостей і попередження передчасного зносу конструкцій та інженерного обладнання.

До капітального ремонту відносять ремонтно-будівельні роботи, які в комплексі передбачають заміну, відновлення та модернізацію конструкцій і обладнання будинків у зв’язку з їхнім фізичним зносом і руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також поліпшення планування будинку та благоустрою території без зміни будівельних габаритів об’єкта.

Документальне оформлення ремонту орендованого приміщення

Особливий інтерес викликає документальне оформлення ремонту, проведеного господарським способом. З метою економії керівництвом цілком може бути ухвалено рішення провести нескладний поточний ремонт самотужки. Якщо ж спеціалізація працівників дозволяє, самотужки можна проводити і капітальний ремонт приміщення.

Однак при цьому варто враховувати, що проведення деяких будівельних робіт вимагає одержання ліцензії відповідно до ст. 9 Закону України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності» від 01.06.2000 р. № 1775-III (далі — Закон № 1775). Зокрема, ліцензуванню підлягає така будівельна діяльність:

вишукувальні та проектні роботи для будівництва, зведення несучих та огороджуючих конструкцій, будівництво та монтаж інженерних і транспортних мереж (п. 30 ст. 9 Закону № 1775).

Рішення про проведення поточного або капітального ремонту, насамперед, необхідно оформити наказом керівника підприємства. Якщо це планові ремонтні роботи, важливо, щоб строки їхнього проведення відповідали зазначеним у плані (графіку) проведення поточних ремонтів. Якщо ж проведення робіт не заплановано, буде незайвим оформити акт про технічний стан об’єкта, де вказати виявлені недоліки та дефекти приміщення, які впливають на його експлуатаційні характеристики і можуть призвести до передчасного зносу приміщення.

Варто враховувати, що документація для проведення ремонту виробничих приміщень оформляється відповідно до вимог Положення про безпечну та надійну експлуатацію виробничих будівель і споруд, затвердженого наказом Держкомбуду України та Держкомітету України з нагляду за охороною праці від 27.11.97 р. № 32/288. За результатами технічного огляду виробничих приміщень складається акт, а також припис із зазначенням заходів і строків виконання робіт. Облік робіт з обслуговування та поточного ремонту ведеться в технічному журналі, куди вносяться записи про виконані роботи із зазначенням виду і місця проведення робіт. Планування ремонтних робіт здійснюється в планах-графіках, затверджуваних керівником. Крім того, розро*****єть­ся проектно-кошторисна документація, що містить пояснювальну записку, робочі креслення та кошторисні розрахунки.

Хоча ці вимоги дійсні відносно ремонтів виробничих приміщень, зазначений пакет первинної документації може оформлятися і для ремонту офісів, якщо ремонтні роботи є трудо- і матеріалоємними та на думку керівника вимагають детальної розшифровки.

Планування витрат здійснюється за допомогою кошторису проведення ремонтних робіт, що складаєть­ся з урахуванням діючих будівельних нормативів. Особливо важливо дотримуватися цієї вимоги бюджетним організаціям (на це звертає увагу Держказначейство України в листі від 25.04.2003 р. № 07-06/872-3814). Однак і відносно проведення ремонту орендованого приміщення вимога про складання кошторису також актуальна, оскільки якщо надалі передбачається компенсація орендодавцем понесених на ремонт витрат, кошторис допоможе обґрунтувати вартість списаних на ремонт матеріалів. Якщо ж ремонт виконується силами орендаря та за його рахунок, за допомогою кошторису проводиться оцінка планованої суми витрат і їхньої відповідності будівельним нормам.

Роботи зі здійснення поточного ремонту, проведеного господарським способом, оформляються актом прийому-здачі відремонтованих, реконструйованих і модернізованих об’єктів за формою ОЗ-2, затвердженою наказом Міністерства статистики України від 29.12.95 р. № 352.

Цей документ оформляється після проведення будь-яких видів ремонтних робіт при прийомі-здачі основних засобів з ремонту, реконструкції та модернізації. Акт підписується співробітником, упов­новаженим приймати відремонтований об’єкт, і представником відділу (цеху), що виконав ремонт, реконструкцію та модернізацію.

Крім того, акт підписується головним бухгалтером і затверджується керівником підприємства, організації або уповноваженими особами. До технічного паспорту відповідного об’єкта основних засобів вносяться необхідні зміни характеристики об’єкта, пов’язані з капітальним ремонтом, реконструкцією та модернізацією.

Щодо капітального ремонту, то в цьому випадку первинні документи оформляються за формами, затвердженими наказом Державного комітету статистики України з будівництва та архітектурі від 21.06.2002 р. № 237/5 (далі — наказ № 237/5). Отже, при проведенні капітального ремонту господарським способом, крім уже згаданого акту за формою ОЗ-2, необхідно оформити:

1) довідку про вартість виконаних підрядних робіт за формою КБ-3, затвердженою наказом № 237/5.

Ця довідка складається при проведенні будівельних і монтажних робіт, робіт з капітального ремонту будівель і споруд підприємствами незалежно від форм їхньої власності і джерел фінансування робіт;

2) якщо роботи з капітального ремонту будівель і споруд проводяться c залученням бюджетних коштів або коштів підприємств, установ і організацій державної форми власності, складається також акт прийому виконаних підрядних робіт з форми КБ-2в, затвердженої наказом № 237/5.

Незважаючи на те, що форми зазначених документів розроблені для оформлення результатів під­рядних робіт, за цими самими формами складають­ся первинні документи, що підтверджують виконання робіт господарським способом, за винятком робіт з поточного ремонту, проведених господарським способом."


Олена Лєснікова
[/spoiler]