Договор строительного подряда. Работа над ошибками
Краткость - сестра таланта? Ошибка №1
Со вступлением в 2004 г. в силу нового Гражданского Кодекса законодательство Украины, регулирующее взаимоотношения в строительстве, стало более подробным и «прописанным» (в «старом» ГК глава 29 «Подряд на капитальное строительство» - занимала полстранички крупным текстом). С учетом требований обновленного законодательства, Минстрой (приказ №3 от 02.10.2005 г.) разработал Примерный договор подряда в капстроительстве. Документ этот объемный, однако, имеющий несомненное достоинство - он очень полно рассматривает все значимые моменты строительства. Объемность текста договора часто «пугает» договаривающиеся стороны. Поэтому на бумаге пишут минимум, а об остальном договариваются устно, «по-джентльменски». Со временем «джентльменские намерения» одной из сторон тают, а «пострадавшая сторона» оказываема с договором, который не гарантирует исполнения ее прав. Ведь «что написано пером, не вырубишь и топором». А что не написано - уже в договор не вставишь. И с таким «усеченным» контрактом, даже в суде бывает очень тяжело (или даже невозможно) что-либо доказать.
Итак, ошибка №1: не нужно стремиться к краткости договора, особенно если эта краткость достигается путем исключения из контракта важных условий.
Предмет – «вещь в себе». Ошибка №2
По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется на свой риск выполнить определенную работу по заданию второй стороны (заказчика), а заказчик обязуется принять и оплатить выполненную работу. Предмет договора – это подробный перечень всех возложенных на подрядчика работ. Здесь обязательно указывают наименование объекта строительства, его местонахождение, состав и объем работ, выполняемых подрядчиком (в соответствии с ПСД). Очень важно: в ПСД в процессе строительства вносятся изменения – это должно найти отражение в предмете договора. Подрядчик должен не забывать, что если в договоре написано, что он будет штукатурить 100 м2, а на самом деле, по устной договоренности, сделали 1000 м2 (но при этом не внесли изменения в договор) – то заказчик вам может и не заплатить – ведь о «лишней» работе «не договаривались». Итак, ошибка №2. Все устные переговоры, в соответствии с которым меняются объемы работ (или другие важные условия договора) должны найти свое отражение в договоре. Изменения в договор, как правило, вносят путем подписания дополнительного соглашения.
Цена и смета. Ошибка №3
В соответствии со ст. 843 ГК, в договоре подряда определяется цена работы или способы ее определения. Как правило, при заключении договора строительного подряда, цена определяется на основании сметы (твердой или приблизительной).
Важно: при заключении договора подрядчик должен побеспокоиться о том, чтобы смета была обязательно подписана заказчиком (причем подписание заказчиком расчета договорной цены не может заменить подписи заказчика на смете). Необходимость этого вытекает из ст. 844 ГК, в соответствии с которой «смета вступает в силу и становится частью договора подряда с момента ее утверждения заказчиком».
Таким образом, если на смете не стоит визы заказчика, то, считайте, ее вообще нет. Эта проблема не надумана. Дело в том, что, как правило, смета формируется в специальной компьютерной программе (часто это АВК). Стандартная сметная программа предусматривает в конце расчетов подписи «Составил» и «Проверил», а подписи заказчика «Согласовано» или «Утверждаю» нет. Отсюда делается вывод - не предусмотрено подписи заказчика, значит, и согласовывать с ним не обязательно. Все сметчики в этом уверены на 100% (и, что бывает забавно, искренне пытаются убедить в этом судью во время процесса). Это - ошибка №3. Нормы Гражданского Кодекса имеют большую силу, чем ДБН или любые другие нормативные акты Госстроя. И в случае обращения в суд с иском по такому договору, неподписанную заказчиком смету суд в качестве доказательства не примет.
К чему это приводит в результате? Автор имеет опыт судебного процесса, в котором, из-за неподписанной заказчиком сметы, пришлось проводить экспертизу в КНИИСЭ с целью подтверждения соответствия сметы и расчета договорной цены. И хотя дело закончилось для подрядчика благополучно (процесс мы выиграли), но неподпи¬санная вовремя смета стоила истцу нескольких месяцев времени (экспертиза - дело не скорое) и нескольких тысяч гривен (экспертиза - это не бесплатно).
Принимаем работы. Ошибка №4
В соответствии со ст. 882 ГК Заказчик, получивший уведомление от
подрядчика о готовности к передаче выполненных работ, обязан немедленно начать их приемку. Бывает, что Заказчик не спешит подписывать акт выполненных работ. Что делать подрядчику в этом случае? Очень просто - если одна из сторон отказывается от подписания акта, об этом указывается в акте, который подписывается второй стороной. При этом, акт подписанный одной стороной может быть признан судом недействительным лишь тогда, когда мотивы акта другой стороной будут признаны судом обоснованными (п.4 Ст. 882ГК).
Можно принять и "профилактические» меры. Автор рекомендует, например, включать в договор пункт следующего содержания: «Если на протяжении пяти дней после сдачи работы, предоставленный подрядчиком акт сдачи-приемки выполненных работ не будет подписан заказчиком или возвращен подрядчику с мотивированным отказом, работа считается принятой заказчиком и подлежит оплате.
И об ошибке №4 - фиксируйте факт передачи актов заказчику. Здесь, опять же, не место «устному творчеству» - все взаимоотношения подрядчика с заказчиком должны иметь «письменные» следы. В нашем случае, например, это может быть уведомление почты с датой вручения акта заказчику.
Что должно быть в договоре?
В договоре подряда на капстроительство обязательно должно быть: (существенные условия договора):
1. Предмет договора.
2. Цена договора.
3. Сроки выполнения работ.
4. Права и обязанности сторон.
5. Порядок привлечения субподрядчиков.
6. Порядок проектного и мат¬риально-технического обеспечения строительства.
7. Порядок контроля качества работ и материалов.
8. Порядок принятия объекта (работ).
9. Порядок расчетов за выполненные работы.
10. Гарантийные сроки и порядок устранения дефектов.
11. Риски случайного уничтожения или повреждения объекта, их страхование.
12. Порядок обеспечения выполне¬ния обязательств и ответственность сторон.
13. Порядок урегулирования споров.
14. Порядок изменения и расторжения договора.
Елена Жукова, директор АФ «Сайвена-Аудит»
(«Строительство & реконструкция» №12 (121), декабрь 2006 г.)
![[off]](infusions/shoutbox_panel/sh_offline.png "Offline")
21.11.2024
